牡丹江經濟技術開發(fā)區(qū)管理委員會物業(yè)餐飲管理服務采購詢比采購公告

一、物業(yè)服務內容和要求 ：

1.綜合服務

1.1.服務內容：（1）服務保障協(xié)調、與采購人溝通協(xié)調；（2）會議服務安排協(xié)調、報修與咨詢服務；（3）受理投訴、客戶滿意度調查；（4）物業(yè)服務相關檔案資料管理 ；（5）制定企業(yè)管理制度并實施，企業(yè)管理制度包括企業(yè)內部管理制度（人力**管理制度、安全管理制度、財務管理制度、行政管理制度等）、物業(yè)管理制度（物業(yè)服務合同中約定的各項服務的作業(yè)規(guī)范 、各崗位職責、品質管理制度、檔案管理制度、保密制度等）。

1.2.服務標準：（1）有固定的服務接待場所，公示服務電話和投訴監(jiān)督電話。（2）受理客戶的投訴、報修與咨詢，投訴、報修處理后應及時回訪。（3）每半年進行1次客戶滿意度調查，滿意度應達到90%以上。（4）建立健全企業(yè)管理制度，物業(yè)管理制度應包含所有物業(yè)服務工作，應符合物業(yè)服務合同及相關法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，物業(yè)服務工作應嚴格執(zhí)行物業(yè)管理制度，記錄全面，真實有效，記錄及時歸檔。（5）每月至少與采購人溝通一次，接受采購人考評，及時收集意見反饋，改進有成果；（6）歸納保管物業(yè)服務相關檔案資料，資料管理規(guī)范。

2.公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務

2.1.基本要求：（1）保證公共區(qū)域干凈整潔；（2）配備必要的清潔工具、清潔耗材，例如掃帚、拖布、抹布、清潔劑、保養(yǎng)劑等；（3）依據保潔現(xiàn)場需求，可配置現(xiàn)代化保潔機械設備，例如清洗機、掃地車、吸塵器、磨光機等，以便于保潔快速作業(yè)及節(jié)約人力成本。

2.2.室外公共區(qū)域保潔

2.2.1.服務內容：（1）玻璃幕墻、陽光頂；（2）道路、庭院、廣場清掃；（3）綠地垃圾清理；（4）**、天溝、屋面清掃；（5）庭院燈、路牌、路標、建筑小品等室外設施清潔。

2.2.2.服務標準：（1）道路、庭院、廣場清掃后道路干凈、無浮塵、每100㎡內垃圾、雜物、污染物體平均不超過2個，垃圾每天清運2次，秋季落葉較多季節(jié)增加清掃次數(shù)；（2）綠地垃圾每日撿拾1次，綠地無雜物、垃圾、蛛網等；（3）庭院燈、路牌、路標、建筑小品等室外設施每1個月清潔1次；（4）屬高空作業(yè)范圍的玻璃幕墻、陽光頂視情況清潔，部分路燈、景觀燈等設施每半年清潔1次，清潔后表面無污漬；（5）**、天溝、屋面每月清掃1次，無垃圾、雜物堆放。

2.3.室內公共區(qū)域保潔

2.3.1.服務內容：室內玻璃網架、玻璃圍擋、大堂、走廊、樓梯間等公共區(qū)域的地面、墻面、天花板、門窗、指示牌、展板、燈具、扶手、欄桿 、裝飾物等的清掃和擦洗。

2.3.2.服務標準：（1）大堂、走廊地面和樓梯臺階每日清掃1-2次、濕拖1次；（2）樓梯扶手每天擦拭1次，窗臺、防火門、消防栓、指示牌、窗欄桿每周清潔3次；（3）天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每月清潔1次；（4）樓內共用門窗玻璃，每年（5-10月）擦拭1次；（5）室內公共區(qū)域保潔后干凈整潔，無污漬、水漬、灰塵、蛛網，玻璃明亮整潔；（6）工作期間，收到客戶衛(wèi)生反饋及投訴后5分鐘到達現(xiàn)場，及時處理。

2.4.室內衛(wèi)生間保潔

2.4.1.服務內容：（1）衛(wèi)生間設備、鏡面、地面、天花板、照明設備等表面保潔；（2）清理垃圾桶、紙簍內臟物；（3）更換相關衛(wèi)生物品，大盤紙、擦手紙、洗手液、清潔球、空氣**劑等。

2.4.2.服務標準：（1）衛(wèi)生間每日清掃2次、濕拖2次、清理垃圾桶2次；（2）衛(wèi)生間內無塵土、無污跡、無雜物，物品擺放整齊;（3）玻璃、鏡面、面池、龍頭、彎管、馬桶等清潔光亮；（4）衛(wèi)生間內空氣**、無異味；（5）及時更換小便池清潔球；（6）垃圾桶、紙簍內垃圾不超過2/3；（7）及時補充或更換相關衛(wèi)生物品。

2.5.電梯間（含扶梯）保潔

2.5.1.服務內容：（1）電梯門內壁、指示牌、天花板表面保潔、擦拭；（2）電梯門縫吸塵、電梯通風、照明保潔；（3）電梯溝槽塵土及雜物清理；扶梯兩側安全檔板、踏步等。

2.5.2.服務標準：（1）每日上、下班前，對電梯內外進行徹底清潔，每日對電梯內外保潔2次，不銹鋼等特殊飾面使用專用的清潔劑；（2）電梯門表面、轎廂內壁、指示牌、天花板、門縫清潔光亮、無塵土、無污跡；電梯門縫每**少吸塵2次；（3）電梯溝槽塵土及雜物及時清理，每**少吸塵2次；（4）電梯轎廂不銹鋼飾面每周養(yǎng)護1次，理石地面每月（依據人流量及磨損程度）打蠟一次，電梯地墊每周清洗輪換一次；（5）扶梯內外保潔2次，不銹鋼等特殊飾面使用專用的清潔劑。

2.6.垃圾收集與清運

2.6.1.服務內容：合理設置分類垃圾箱、垃圾桶；定期收集垃圾、清運垃圾，配合做好垃圾分類工作。

2.6.2.服務標準：（1）按區(qū)域設置分類垃圾箱；（2）室內垃圾每天至少收集清運2次至垃圾中轉站，垃圾日產日清，保證干凈整潔，無異味；（3）室外果皮箱、垃圾桶每日至少清理1次，夏季每周清刷2次；（4）垃圾箱無滿溢，無落地垃圾。

2.7.衛(wèi)生消殺

2.7.1服務內容：物業(yè)服

務區(qū)域消毒；滅鼠、滅蟑、滅蠅、滅蚊等有害生物防治與消殺，配合完成專項衛(wèi)生消殺工作

2.7.2.服務標準：（1）公共衛(wèi)生間、公共浴室、自助洗衣房、垃圾堆放點等部位每月2次實施環(huán)境消毒，****服務區(qū)域每季度1次實施環(huán)境消毒，如遇*等情況，應增加環(huán)境消毒頻次或依據相關規(guī)定進行消毒；（2）每半年至少殺滅蚊、蠅、蟑螂、鼠1次，具備有效預防措施，防止有害生物滋生與泛濫；（3）消殺時應有必要的安全警示和措施，應防止對環(huán)境和人員造成污染或傷害。

3.公共區(qū)域（庭院）綠化養(yǎng)護服務

3.1.服務內容：（1）室內外規(guī)定范圍綠植的日常養(yǎng)護和管理；（2）綠化定期修剪，澆水、排水，施肥管理、雜草清除、病蟲害防治、樹木養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生等；（3）會議服務綠植、庭院規(guī)定花卉養(yǎng)護管理。

3.2.服務標準：（1）草坪、綠籬、樹木適時補植，樹木缺株率不高于3%，花卉成活率不低于95%，草坪覆蓋率不低于95%；（2）喬木每年修剪整形1次，要求無枯枝，不影響車輛行人安全，灌木綠籬等 造型植物視生長情況及時修剪，要求造型輪廓清晰，植物枝葉緊密、無枯枝，草坪每年至少修剪2次，要求整齊美觀，可視高度情況及時修剪，修剪后枝葉草沫等殘留物及時清運；（3）每周清理1次枯枝敗葉，秋季落葉期提高清理頻次；（4）依據氣候及環(huán)境條件有計劃地進行澆灌及排澇工作；（5）依實際情況采取涂白、噴施藥劑等措施防治病蟲害及其他危害；（6）每**少1次巡視高大喬木安全狀況，極端天氣應按照預案要求重點巡視，防止樹木倒伏、墜枝造成的人員財產損失；（7）依據采購人要求布置室內植物，每周養(yǎng)護植物1次，依據植物生長需求適時澆水、施肥、整理枝葉，保持植物健康生長，符合景觀要求，植物無黃葉、蟲害，葉面無污漬、水漬，室內植物生長不良或發(fā)生病蟲害應及時處理或更換。

4.清冰雪服務

4.1.服務內容：服務范圍內庭院、廣場清理殘冰、殘雪、冰錐；完成臨時交辦的清雪任務。

4.2.服務標準：落實以雪為令要求，制定清冰雪方案，做好冰雪清理工作，相關區(qū)域設立警示標識；采用機械與人工搭配方式進行，隨下隨清，清雪時效按小雪、中雪、大雪、暴雪的量級或采購人要求來執(zhí)行（1）小雪：地面積雪5cm以下，主干道4小時，其他區(qū)域24小時清理完畢；（2）中雪：地面積雪5cm~15cm，主干道8小時，其他區(qū)域24小時清理完畢；（3）大雪：地面積雪15cm~25cm，主干道12小時，其他區(qū)域48小時清理完畢；（4）暴雪：地面積雪25cm以上，啟動應急預案，主干道24小時其他區(qū)域72小時清理完畢；（5）物業(yè)服務機構應根據清雪部位不同，選用適宜的清雪工具，高處作業(yè)需要有絕對安全的防范措施。行車道應保證車輛正常通行，人行道、甬道基本清理干凈，露出地面，廣場、室外樓梯、臺階、無障礙坡路無積雪殘冰。積雪應堆放在不妨礙車輛、行人通行的區(qū)域內，需要外運的，按合同約定及時清運。根據氣溫變化，及時清除屋檐、落水管等部位的殘雪、冰錐，無法清除的，做好圍擋和警示。

5.公共區(qū)域秩序維護服務

5.1.基本要求：應配置消防、物防和技防所需的器械、設備和工具，例如對講器、、電動車等。

5.2.服務內容：（1****開發(fā)區(qū)范圍內的秩序維護工作；（2）維護采購人正常的工作及生活秩序，對物業(yè)管理區(qū)域內的人員、物品、車輛、安防設備進行管理，預防治安案件及安全事故發(fā)生，及時處理各類突發(fā)事件；（3）協(xié)助采購人、**、消防部門的相關工作，具體包括出入管理、巡邏服務、監(jiān)控管理服務、車輛管理、突發(fā)事件管理、消防工作管理（不含消防設施維修）。

5.3.服務標準

5.3.1.出入管理：（1）根據采購人要求，制定管理制度；（2****服務區(qū)域主要出入口全天24小時值守;（3）依據采購人要求對外來人員出入進行問詢、準入、登記和放行;（4）大宗物品出入需取得采購人批準，取得出入許可（批條）方可放行；（5）嚴格把控進入管理區(qū)域內施工、涉火等人員，需經采購人批準方可進入；（6）對公休日加班、值班人員進行確認后登記放行。

5.3.2.巡邏服務：（1）制訂巡邏方案并實施，巡邏方案應包括巡邏人員、巡邏路線、巡邏頻次、巡邏方式以及所需裝備等；（2）巡邏路線視線范圍應覆蓋95%****服務區(qū)域；（3）白天每2小時巡邏1次，夜間每4小時巡邏1次，巡邏應采取步行方式；（4）巡邏中發(fā)現(xiàn)異常應依據巡邏方案及時處理，及時記錄，巡更系統(tǒng)正常使用運轉。

5.3.3.監(jiān)控管理：（1****服務區(qū)域內安防監(jiān)控設備設施的管理、維修，確保完好；（2）監(jiān)控室與消防控制臺合一值班室，應安排2人及以上人員24小時值守，值守人員必須具有保安員和消防設施操作員證，嚴格落實安防監(jiān)控和消防設施控制等操作規(guī)定；（3）安防監(jiān)控發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象，應按規(guī)定程序立即處理，并做好記錄；（4）監(jiān)控影像資料保存不小于30天，按批準權限進行調取監(jiān)控影像，落實保密承諾；（5）保證安防監(jiān)控和消防控制設備正常運行。

5.3.4.車輛管理:（1****服務區(qū)域內的擋車桿及車輛實施管理服務，車輛應停放在指定位置或停車位內，車輛停放整齊有序，消防通道暢通，妥善處理違規(guī)停車；（2）非****停車場車輛，禁止無關車輛占用停車位，嚴防偷盜和交通事故的發(fā)生；（3）負責錄入車輛電子信息，正確使用擋車桿管理系統(tǒng)，保持出入口通行秩序正常；（4）交通標識、停車標識設置清晰、規(guī)范、無安全隱患。

5.3.5.突發(fā)事件管理：（1）制定各類突發(fā)事件的應急預案；（2）做好突發(fā)性事件的應對處理工作，突發(fā)事件發(fā)生后，相關人員能保證5分鐘內到達現(xiàn)場，按規(guī)定程序報告相關部門，配合處理；（3）突發(fā)事件處理的培訓與演練每年應進行1次。

5.3.6.消防管理：（1）以《消防法》等相關法律法規(guī)為準繩，****管理部門要求，****服務區(qū)域消防制度，設置消防組織機構圖、消防疏散指示圖，實行消防安全責任制；（2）定期進行消防安全檢查，排除消防隱患；（3）定期進行消防知識與技能的培訓和宣傳,能熟練使用常用滅火器等消防設備設施，掌握基本消防滅火技能；（4）每年應進行至少一次消防演練，消防演練應制定計劃、方案，并以文字、圖片、影像資料形式進行記錄；****管理部門進行消防管理工作；（5）熟悉業(yè)務，做到火災事故不遲報、誤報、謊報，發(fā)現(xiàn)火情立即按規(guī)定程序進行處置，確保消防安全；（6）發(fā)現(xiàn)消防設施異常應立即報告相關部門進行維修，確保設施完好有效。

6.辦公用房設施設備日常運行維護

6.1服務內容：（1）負責房屋及設施和設備的綜合服務，包括日常檢查、維修、保養(yǎng)資料的歸檔管理、設備的運行管理、報修管理、節(jié)能管理、設備間管理等；（2）房屋包括建筑外墻、門窗、地面、樓梯、室****廣場、道路等；（3）設施設備包括供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、空調系統(tǒng)（含機組）、避雷系統(tǒng)；（4）維修工作具體負責日常零修和預防性維修；（5）保養(yǎng)工作依據房屋及設施設備的保養(yǎng)計劃進行；（6）配合對消防設施維護維 修工作。

6.2.服務標準

6.2.1.綜合服務：（1）協(xié)助采購人制定年度大、中型維修及預防性維修等維修養(yǎng)護計劃；（2）維修項目急修15分鐘到達現(xiàn)場，6小時內修復，一般維修項目24小時內完成維修，維修及時率達到95%以上；（3）不屬于物業(yè)服務范圍的維修項目，物業(yè)服務人員應做出應急處理并及時反饋采購人；（4）建立相關現(xiàn)場管理制度，如設施設備安全運行、崗位職責、設施設備巡檢、巡檢范圍、巡檢周期、巡檢內容、巡檢標準、維護保養(yǎng)、運行記錄、維修檔案等；（5）結合運行情況，按季度、 年度編制保養(yǎng)計劃；（6）應在設備機房顯著區(qū)域懸掛或粘貼各類管理制度、系統(tǒng)圖、緊急聯(lián)系方式、設施設備標識標牌、安全防護和警示標識等；因工作需要，在明顯易取放位置配備符合規(guī)定的 完好有效的消防器材及專用工具，應設有擋鼠板等防止小動物進入，配備鼠藥盒或粘鼠板；（7）設備機房應實行日檢及清潔，每天不少于2次，機房內整潔有序，無雜物，設備房門應保持鎖閉狀態(tài)，鑰匙由專人保管；（8）編制設施設備事故應急處理預案，每年1次培訓演練。

6.2.2.房屋維修與管理：（1）房屋主體和涉及使用安全的部位每年進行1次安全綜合性檢查；（2）樓內公共部位（屋頂、鋼結構、樓梯、門窗、墻面、走廊通道、辦公家具等）每周巡查1次，室外公共設施（圍墻、道路、場地、化糞池、溝渠、池、井、景觀、路燈、園林綠化小品、休閑設施等）每月巡查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時維修，記錄完整了；（3）極端天氣前應進行安全檢查，房檐屋頂、房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；（4）圍墻、欄桿、大門、路面等無明顯破損，井蓋無破損、無丟失，國旗桿、景觀小品設 施完好，無破損、銹蝕等現(xiàn)象。

6.2.3.供配電管理:（1）制定切實可行管理制度；（2）供配電設施檢查、維護、保養(yǎng)管理應符合行業(yè)規(guī)范及設備使用說明書要求；（3）設施保持完好，運行正常；（4）線路無裸露，開關完好，無安全隱患，供配電室值守要求符合相關規(guī)范要求。

6.2.4.照明：（1）室內和室外公共區(qū)域的照明每天檢查1次，燈具、開關完好，線路無裸露，無安全隱患，及時修復損壞的燈具；（2）公共區(qū)域照明燈應按時開啟、關閉，滿足使用要求的同時滿足節(jié)能需求 。

6.2.5.空調系統(tǒng)：（1）制定切實可行管理制度，依據國家行業(yè)規(guī)范進行制冷機組維保和管理，按照設備使用說明書進行運行、檢查、檢測和保養(yǎng)，確保完好狀態(tài)，保證空調系統(tǒng)安全運行和正常使用，并做好記錄 （2）做好日常管線、閥門、水泵、冷卻塔及風機盤管的保養(yǎng)、維護和維修；（3）每年在供冷前、供暖前完成空調的全面檢修，保證設備、設施處于良好狀態(tài)；（4）空調系統(tǒng)的過濾網按照使用情況及時進行清洗；（5）按采購人規(guī)定時間供應冷氣、暖風，溫度適宜；（6）停冷后供暖前應對系統(tǒng)進行全面檢修，應對冷卻塔等室外設施進行覆蓋遮擋和保暖。

6.2.6.給排水系統(tǒng)：（1）制定管理制度，負責市政水表以內的供水系統(tǒng)的保養(yǎng)、維護和維修；（2）負責市政管井以內的下水井、排污井、衛(wèi)生間、食堂、浴室等排水設備的維護和維修；（3）對各類水箱、水泵、閥門、表計、控制柜等進行檢查每日1次，確保給排水系統(tǒng)通暢、風機正常、各種管道閥門完好、儀表顯示準確、系統(tǒng)無明顯異味、噪聲；（4）依據設施設備規(guī)定的周期對電機、水泵、水質處理和消毒裝置及設備控制柜進行保養(yǎng)，每年不少于1次對生活水箱清洗消毒、水質檢測；（5）水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流、排污管口應安裝金屬防護網并保持完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保護；（6）管道標色和水流指示清晰；（7）閥門開關狀態(tài)和水泵的使用、備用狀態(tài)，應掛牌明示；每季對排水總管進行檢查，每半年對水泵、管道進行除銹防腐處理，每月對軸承進行潤滑，對污水處理系統(tǒng)進行全面維護保養(yǎng)，確保排水設備外觀完好，排水暢通，無污水漫溢，正常使用；（8）窨井井蓋凹陷、破損、缺失應做好防范措施并及時處理；（9）年汛期、冬季來臨前重點檢查,保證排水暢通；（10）根據實際情況做好污水井、化糞池的清掏工作，記錄完整。

6.2.7.供熱系統(tǒng)：（1）制定管理制度，負責監(jiān)督供熱系統(tǒng)運行情況；（2）每年對除換熱站外所有區(qū)域的供暖管線、水泵、電機、閥門、控制設備、風機盤管、散熱器及地熱分水器、地熱管進行檢修，并建立檢修檔案；（3）協(xié)調掌握換熱站運行情況，供熱溫度（出水溫度、回水溫度、流量）；（4） 供熱期間每天巡檢供熱系統(tǒng)的設備設施，運行正常，并做好記錄；（5）遇管網檢修、調試等影響供熱情況，應提醒和通報采購人。

6.2.8.弱電管理：（1）負責會議系統(tǒng)音響、視頻、燈光、多媒體系統(tǒng)、LED屏幕顯示系統(tǒng)等的保養(yǎng)、維護和管理，確保完好狀態(tài)；（2）配合電信部門做好網絡、電視、電話線路及設備的保養(yǎng)、維護維修和管理；（3）協(xié)助采購人提出相關功能需求，滿足機關辦公需要等建議措施。

6.2.9.避雷系統(tǒng)避雷設施：（1）按規(guī)定進行避雷設施檢測，避雷裝置每年檢查一次；（2）銹蝕、變形斷裂部位及時修復，保證其性能符合國家規(guī)定，每年雨季來臨前檢查避雷設施，保證接地電阻不大于10歐姆，記錄完整；（3）每周對變配電室內的接地帶、各重要機房內的配電柜及設備接地進行檢查，保證所有機電設備、管道、構架等金屬物接地可靠。

6.2.10.施工管理 （1）協(xié)助采購人對外來施工人員實行登記、備案管理；（2）配合采購人對施工現(xiàn)場安全與消防安全、施工材料堆放、清運建筑垃圾等進行監(jiān)督管理和登記；（3）告知施工單位應避免施工噪聲、揚塵、異味等對環(huán)境造成影響；（4）按照采購人要求對施工、維修項目進行監(jiān)督和驗收，確保質量和后續(xù)管理使用。

6.2.11.標識 （1）根據相關規(guī)定設有消防、交通、安全、物流、人流通道等相關信息指示標志；（2）每周檢查、維護、清潔各類標志標牌，對標識的使用情況進行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞或丟失應按GB2894、GB/T10001.1、GB/T10001.9、GB13495.1、GB15630規(guī)定進行更換或替補；（3）檢查平面路線圖、指引標識、樓層標識、各功能區(qū)標識、安全警示標識、溫馨提醒標識、供配電系統(tǒng)模擬示意圖、電氣開關狀態(tài)標識、主要供水閥門、主要管線流向標識、交通標識、庫房標識（聯(lián)系人）等，確保標識標牌規(guī)范清晰，安裝穩(wěn)固；（4）根據安全管理要求，結**業(yè)現(xiàn)場實際情況，及時設置臨時性安全警示標志。

6.2.12.節(jié)能管理 （1）建立能源管理制度，應根據工作性質、氣候變化、采購人需求，設定或調整設施設備的啟停時間、運行參數(shù)，制定合理、可行的節(jié)能運行計劃，優(yōu)化空調、供暖、照明等用能系統(tǒng)的節(jié)能運行，合理安排和調整燈光照明啟閉時間；（2）負責重點用能系統(tǒng)、設備的運行管理，對相關能耗設施進行檢查、維護和保養(yǎng)，符合國家標準能耗，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。